Damit die Vorteile nachhaltiger Gebäude marktwirksam werden, müssen sie in der Immobilienbewertung entsprechend berücksichtigt werden. Der Nutzen muss also quantifiziert, monetarisiert und schließlich auch kommuniziert werden.
Im Bereich der ökonomischen Immobilienbewertung ist derzeit eine steigende Zahl an Bewertungsverfahren zu beobachten. Neben den bisher gängigen Verfahren (Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren) nach Liegenschaftsbewertungsgesetz gewinnen zunehmend auch Verfahren aus dem angelsächsischen Raum (Discounted Cash-Flow-Verfahren, Immobilien-Ratingsysteme, hedonische Methoden) an Bedeutung. Die laufenden Normierungs- und Kodifizierungsverfahren bringen jetzt die Chance mit sich, die Grundlagen für eine zukünftig bessere Einbindung von Nachhaltigkeitsthemen in die Liegenschaftsbewertung zu schaffen.
Das Projekt 09 „Technisch-ökologische und humanökologische Indizes als Bewertungsparameter für den Marktwert von Gebäuden“ hat ein Kurzbewertungsverfahren entwickelt, das eine rasche Einschätzung der ökologischen, sozialen und wirtschaftlichen Qualitäten bestehender Wohngebäude erlaubt, sich aber dennoch am zentralen Instrument der Forschungsinitiative, dem umfangreichen TQB, orientiert: ein Kriterien- und Indikatorsets für eine rasche Einschätzung
Das Kriterien- und Indikatorset zur Kurzbewertung wurde so zusammengestellt, dass der größte Teil der erforderlichen Daten aus den Planunterlagen und dem Energieausweis entnommen bzw. im Zuge einer Liegenschaftsbegehung erfasst werden kann.
Eine Softwareimplementierung des Kurzbewertungsverfahrens ist in Vorbereitung. Im Zuge der Verknüpfung mit Rauminformationssystemen soll die Erfassung und Bewertung der Standorteigenschaften weitestgehend automatisiert werden.
Das Verfahren enthält eine monetäre Bewertung nachhaltigkeitsorientierter Kriterien. Die hedonische Methode der Preisermittlung beruht darauf, die einzelnen Eigenschaften einer Immobilie untereinander zu vergleichen. Voraussetzung dafür ist allerdings eine breite Datenbasis mit Angebots- und Transaktionspreisen, um daraus Preise für die einzelnen Eigenschaften ermitteln zu können, deren Summe schließlich den endgültigen Preis der Immobilie ergibt. Widersprüche zwischen dem Kundenwunsch und den Zielen der Nachhaltigkeit können dabei durchaus auftreten. So hat z.B. eine geringe Bebauungsdichte unterschiedliche Auswirkungen auf den Immobilienpreis. Das Vorhandensein von Geräten oder Anlagen zur Raumkühlung wird hier als Indikator für mangelnde Sommertauglichkeit negativ bewertet.
Mit dem Verfahren kann die gewünschte Weiterentwicklung der Immobilienbewertung unterstützt werden. Gelingt es nicht, die Gebäudebewertung zu verändern, dann werden viele Innovationen im Sinn des nachhaltigen Bauens vom Markt nicht wahrgenommen, womit sie auch ökonomisch keinen Wert darstellen würden.
Da das Kurzbewertungsverfahren aufgrund seiner unkomplizierten Handhabung geeignet ist, eine sehr breite Zielgruppe anzusprechen, könnte es als „Einstieg“ in die Gebäudebewertung dienen, d.h. es wäre etwa als frei zugängliches Tool zur Ergänzung bzw. „Vorbewertung“ zu TQB vorstellbar.
Schlagworte: Gebäudebewertung, Immobilienbewertung, Kurzbewertung, Marktwert von Gebäuden, TQB
Sie dürften meiner Meinung nach nicht verstanden haben was eine Immobilienbewertung nach dem LBG darstellen soll. So sollen die anzuwendenden Verfahren letztendlich nur das Marktverhalten nachbilden. Ob dies mit mathematischen Methoden überhaupt möglich ist, kann mit Recht bezweifelt werden. Ziel ist mit Sicherheit nicht, dass durch die Bewertung der Sachverständigen der Markt beeinflusst werden soll. Dies ist aber für Sie als Lobbyisten offensichtliches Ziel.
Nachhaltigkeit wird dann ein Thema werden, wenn der Markt darauf reagiert und nicht umgekehrt. Die derzeitigen Normen für Nachhaltigkeit sind jedenfalls nicht wirklich objektiv sondern primär Ausdruck verschiedener Interessensgruppen. Leider! Passivhäuser führen z.B. bei Anwendung der dynamischen Investitionsrechnung immer zu Divergenz = Unwirtschaftlichkeit (siehe Claus Mair Investitions- u. Folgekosten bei Bauvorhaben).
Es könnte daher bei der Erstellung einer Immobilienbewertung notwendig sein, die Mehrkosten solcher Passivhäuser als “unwirtschaftlicher oder verlorener Bauaufwand” in Abzug zu bringen. Der Markt könnte auch auf derartig unsinnig sanierte Objekte auf Grund erhöhter Folgekosten und erhöhter Entsorgungskosten mit einem Preisabschlag für derartige Objekte reagieren. Wer weiß schon heute wie der Markt morgen reagieren wird, es sei denn man will diesen manipulieren. Wenn die Marktteilnehmer jedoch erfahren womit Sie bei Passivhäusern rechnen müssen wird dies wohl eher zu einem Wertabschlag als zu einem Wertzuwachs führen. Sie wollen offensichtlich den Markt einseitig mit Informationen versorgen, um diesen zu einen für Sie gewünschten Reagieren zu nötigen. Ist dies der richtige Weg? Aus meiner Sicht und die vielen meiner SV – Kollegen jedenfalls nicht.
mfg
Peter Grück
Dass in der Immobilienbewertung nach dem LBG Nachhaltigkeit (noch) keine explizite Rolle spielt, steht außer Zweifel; wenngleich auch in der Liegenschaftsbewertung nachhaltigkeitsrelevante Kriterien vorkommen, die von den Marktteilnehmern aber nicht als solche wahrgenommen werden. Wie Sie auch richtig erwähnen, bildet diese Art der Bewertung lediglich die Einschätzung (des jeweiligen Sachverständigen, basierend auf dessen Erfahrungsschatz) ab, welchen Wert das Objekt auf dem Immobilienmarkt haben könnte.
Wer für nachhaltiges Bauen mehr investiert (Geld), sich mehr dazu überlegt (Zeit) und bereit ist, u.U. auch auf andere Güter zu verzichten, soll dafür auch (monetär) belohnt werden, indem seine Immobilie im Gegenzug mehr wert ist. Dass dies bis jetzt nur teilweise bis wenig der Fall war, liegt zum einen an mangelndem Wissen, zum anderen an fehlender Kostenwahrheit was Umweltwirkungen anlangt.
Informationen vorzuenthalten, damit der Markt langsamer reagiert, mag bei geringer Bereitschaft zu Veränderungen erwünscht sein, ist aber letztlich zum Nachteil aller und volkswirtschaftlich nicht vertretbar. In diesem Sinn ist eine Bewertung auch ein zur Verfügung stellen von Informationen über die Qualität eines Gebäudes. Sie soll damit auch Liegenschaftsbewerter dabei unterstützen, die aktuelle Marktsituation genauer abzubilden.
Bei den Qualitätskriterien, die im gegenständlichen Projekt im Rahmen des „Kurzbewertungsverfahrens für Bestandsgebäude“ zusammengeführt wurden, geht es nicht nur um den Passivhausstandard – dieser wird lediglich über den Heizenergiebedarf mitberücksichtigt – sondern auch um Qualitäten wie „Schallschutz“, „Barrierefreiheit“, „Anbindung an die Infrastruktur“, „Behaglichkeit im Sommer / Winter“ oder „Licht und Sonne“. Dass solche Kriterien in der Regel zu höheren Marktpreisen führen, konnte auch anhand hedonischer Modelle, die auf der statistischen Analyse realer Transaktionspreise basieren, schon gezeigt werden.