Damit die Vorteile nachhaltiger Gebäude marktwirksam werden, müssen sie in der Immobilienbewertung entsprechend berücksichtigt werden. Der Nutzen muss also quantifiziert, monetarisiert und schließlich auch kommuniziert werden.
Im Bereich der ökonomischen Immobilienbewertung ist derzeit eine steigende Zahl an Bewertungsverfahren zu beobachten. Neben den bisher gängigen Verfahren (Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren) nach Liegenschaftsbewertungsgesetz gewinnen zunehmend auch Verfahren aus dem angelsächsischen Raum (Discounted Cash-Flow-Verfahren, Immobilien-Ratingsysteme, hedonische Methoden) an Bedeutung. Die laufenden Normierungs- und Kodifizierungsverfahren bringen jetzt die Chance mit sich, die Grundlagen für eine zukünftig bessere Einbindung von Nachhaltigkeitsthemen in die Liegenschaftsbewertung zu schaffen.
Das Projekt 09 „Technisch-ökologische und humanökologische Indizes als Bewertungsparameter für den Marktwert von Gebäuden“ hat ein Kurzbewertungsverfahren entwickelt, das eine rasche Einschätzung der ökologischen, sozialen und wirtschaftlichen Qualitäten bestehender Wohngebäude erlaubt, sich aber dennoch am zentralen Instrument der Forschungsinitiative, dem umfangreichen TQB, orientiert: ein Kriterien- und Indikatorsets für eine rasche Einschätzung
Das Kriterien- und Indikatorset zur Kurzbewertung wurde so zusammengestellt, dass der größte Teil der erforderlichen Daten aus den Planunterlagen und dem Energieausweis entnommen bzw. im Zuge einer Liegenschaftsbegehung erfasst werden kann.
Eine Softwareimplementierung des Kurzbewertungsverfahrens ist in Vorbereitung. Im Zuge der Verknüpfung mit Rauminformationssystemen soll die Erfassung und Bewertung der Standorteigenschaften weitestgehend automatisiert werden.
Das Verfahren enthält eine monetäre Bewertung nachhaltigkeitsorientierter Kriterien. Die hedonische Methode der Preisermittlung beruht darauf, die einzelnen Eigenschaften einer Immobilie untereinander zu vergleichen. Voraussetzung dafür ist allerdings eine breite Datenbasis mit Angebots- und Transaktionspreisen, um daraus Preise für die einzelnen Eigenschaften ermitteln zu können, deren Summe schließlich den endgültigen Preis der Immobilie ergibt. Widersprüche zwischen dem Kundenwunsch und den Zielen der Nachhaltigkeit können dabei durchaus auftreten. So hat z.B. eine geringe Bebauungsdichte unterschiedliche Auswirkungen auf den Immobilienpreis. Das Vorhandensein von Geräten oder Anlagen zur Raumkühlung wird hier als Indikator für mangelnde Sommertauglichkeit negativ bewertet.
Mit dem Verfahren kann die gewünschte Weiterentwicklung der Immobilienbewertung unterstützt werden. Gelingt es nicht, die Gebäudebewertung zu verändern, dann werden viele Innovationen im Sinn des nachhaltigen Bauens vom Markt nicht wahrgenommen, womit sie auch ökonomisch keinen Wert darstellen würden.
Da das Kurzbewertungsverfahren aufgrund seiner unkomplizierten Handhabung geeignet ist, eine sehr breite Zielgruppe anzusprechen, könnte es als „Einstieg“ in die Gebäudebewertung dienen, d.h. es wäre etwa als frei zugängliches Tool zur Ergänzung bzw. „Vorbewertung“ zu TQB vorstellbar.
