Am 14. April 2010 findet im Rahmen der IEECB Konferenz „Improving Energy Efficiency in Commercial Buildings“ die erste Präsentation der Forschungsinitiative „Nachhaltigkeit massiv“ in internationalem Rahmen statt. Der inhaltlichen Ausrichtung der Konferenz entsprechend stehen die Ergebnisse, die insbesondere für Dienstleistungsgebäude hohe Relevanz haben – wie die Lebenszykluskostenberechnung oder die Sommertauglichkeit – im Vordergrund.

Präsentation (pdf, 750 kb)

Paper (pdf, 310 kb

Im Rahmen des BauZ!-Kongresses findet am 18.02.2010 von 14 bis 17 Uhr der Workshop „Soziale und ökonomische Indikatoren für Planungsentscheidungen“ der Forschungsinitiative „Nachhaltigkeit massiv“ statt. Schlüsselfragen dabei sind, wie soziale Aspekte bei Veränderungen im Baubestand berücksichtigt werden können und welche Indikatoren des nachhaltigen Bauens den Marktwert von Gebäuden in welcher Weise beeinflussen.

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Bilder von der Veranstaltung

Ein wesentlicher Schwachpunkt des Vorgängers TQ war die Kommunizierbarkeit der Ergebnisse. Die neue Version TQB benutzt wie klima:aktiv ein 1.000-Punktesystem. Die Bewertungskategorien wurden auf insgesamt fünf übergeordnete, gleich gewichtete Themen reduziert: Standort und Ausstattung, Wirtschaftlichkeit und technische Objektqualität, Energie und Versorgung, Gesundheit und Komfort sowie Ressourceneffizienz.
Mit TQB werden folgende Ergebnisse aus „Nachhaltigkeit massiv“ berücksichtigt: Die Kriterien „Thermischer Komfort im Sommer“ und „Erfassung der Lebenszykluskosten“ können operationalisiert und damit implementiert werden. Ergebnisse aus dem Projekt 13 „Strategien und Konzepte zur Integration sozialer Aspekte in baurelevante Nachhaltigkeitstools“ werden in den Kategorien Gesundheit und Komfort, Wirtschaftlichkeit sowie Standort und Ausstattung berücksichtigt. Die Bewertung der Entsorgungseigenschaften erfolgt vorerst durch einen einfachen Entsorgungsindikator (mit Entsorgungs- und Recyclingeigenschaften gewichtetes Volumen der im Objekt eingesetzten Baustoffe bzw. Bauteile). Als einfach handhabbare Alternative zur aufwändigen Erfassung der Transportwirkungen werden derzeit Punkte für das Kriterium „Regionalität“ vergeben. Grundsätzlich könnte dafür das Transportmodell (Projekt 04) bei Vorlage ausreichender Datengrundlagen berücksichtigt werden.

Auch der in einigen Wohnbauförderungen verwendete OI3-Index wurde im Rahmen von „Nachhaltigkeit massiv“ grundlegend diskutiert. Auch wenn die ExpertInnen in der Forschungsinitiative bezüglich der Methode sehr unterschiedliche Standpunkte vertreten, steht die Sinnhaftigkeit der Einbeziehung quantifizierbarer Ressourcenindikatoren in die Gebäudebewertung außer Streit.

Im Bereich der ökonomischen Immobilienbewertung ist derzeit eine steigende Zahl an Bewertungsverfahren zu beobachten. Neben den bisher gängigen Verfahren (Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren) nach Liegenschaftsbewertungsgesetz gewinnen zunehmend auch Verfahren aus dem angelsächsischen Raum (Discounted Cash-Flow-Verfahren, Immobilien-Ratingsysteme, hedonische Methoden) an Bedeutung. Die laufenden Normierungs- und Kodifizierungsverfahren bringen jetzt die Chance mit sich, die Grundlagen für eine zukünftig bessere Einbindung von Nachhaltigkeitsthemen in die Liegenschaftsbewertung zu schaffen.

Das Projekt 09 „Technisch-ökologische und humanökologische Indizes als Bewertungsparameter für den Marktwert von Gebäuden“ hat ein Kurzbewertungsverfahren entwickelt, das eine rasche Einschätzung der ökologischen, sozialen und wirtschaftlichen Qualitäten bestehender Wohngebäude erlaubt, sich aber dennoch am zentralen Instrument der Forschungsinitiative, dem umfangreichen TQB, orientiert: ein Kriterien- und Indikatorsets für eine rasche Einschätzung

Das Kriterien- und Indikatorset zur Kurzbewertung wurde so zusammengestellt, dass der größte Teil der erforderlichen Daten aus den Planunterlagen und dem Energieausweis entnommen bzw. im Zuge einer Liegenschaftsbegehung erfasst werden kann.

Eine Softwareimplementierung des Kurzbewertungsverfahrens ist in Vorbereitung. Im Zuge der Verknüpfung mit Rauminformationssystemen soll die Erfassung und Bewertung der Standorteigenschaften weitestgehend automatisiert werden.

Das Verfahren enthält eine monetäre Bewertung nachhaltigkeitsorientierter Kriterien. Die hedonische Methode der Preisermittlung beruht darauf, die einzelnen Eigenschaften einer Immobilie untereinander zu vergleichen. Voraussetzung dafür ist allerdings eine breite Datenbasis mit Angebots- und Transaktionspreisen, um daraus Preise für die einzelnen Eigenschaften ermitteln zu können, deren Summe schließlich den endgültigen Preis der Immobilie ergibt. Widersprüche zwischen dem Kundenwunsch und den Zielen der Nachhaltigkeit können dabei durchaus auftreten. So hat z.B. eine geringe Bebauungsdichte unterschiedliche Auswirkungen auf den Immobilienpreis. Das Vorhandensein von Geräten oder Anlagen zur Raumkühlung wird hier als Indikator für mangelnde Sommertauglichkeit negativ bewertet.

Mit dem Verfahren kann die gewünschte Weiterentwicklung der Immobilienbewertung unterstützt werden. Gelingt es nicht, die Gebäudebewertung zu verändern, dann werden viele Innovationen im Sinn des nachhaltigen Bauens vom Markt nicht wahrgenommen, womit sie auch ökonomisch keinen Wert darstellen würden.

Da das Kurzbewertungsverfahren aufgrund seiner unkomplizierten Handhabung geeignet ist, eine sehr breite Zielgruppe anzusprechen, könnte es als „Einstieg“ in die Gebäudebewertung dienen, d.h. es wäre etwa als frei zugängliches Tool zur Ergänzung bzw. „Vorbewertung“ zu TQB vorstellbar.